Det finnes ulike eierformer når det gjelder bolig i Norge. Borettslagsformen er en vanlig eierform. Hva kjennetegner et borettslag? Hva skiller et borettslag fra et boligsameie?

Borettslag som eierform vokste frem i Norge i etterkrigstiden. Eierformen gjorde det mulig for de som ikke hadde mye kapital å skaffe seg bolig ved hjelp av lave innskudd og fellesgjeld.

Borettslag er et andelslag

Borettslag er et andelslag som har som formål å gi andelseierne borett til bolig i lagets eiendom. Borettslaget kan også drive med annen virksomhet, men den må henge sammen med boretten.

Andelseierne eier en andel i borettslaget. Andelene i borettslaget skal være like store. Andelen gir vedkommende en enerett til å bruke en bolig i borettslaget. Hovedregelen er at andelseieren må være en fysisk person. Videre er det som hovedregel ikke anledning til å eie mer enn en andel.

Boligbyggelag

Mange borettslag er tilknyttet et boligbyggelag. Dersom borettslaget er tilknyttet, følger det av vedtektene at andelseierne i borettslaget skal være andelseiere i et bestemt boligbyggelag. Boligbyggelag har som hovedformål å skaffe bolig til andelseierne gjennom borettslag eller forvalte boliger for andelseierne på en annen måte. Et av de mest kjente boligbyggelagene er OBOS.

Borettslag som ikke er tilknyttet noe boligbyggelag kalles frittstående borettslag.

Kjøpesum

Ved kjøp av borettslagsleilighet vil kjøpesummen bestå av fire ulike elementer:

1. Andelens pålydende. Alle andelene i et borettslag skal være like store. De skal lyde på minst 5000 kr og høyst 20 000 kr.

3. Eventuell merverdi til selger.

4. Andel av fellesgjeld.

Andelens pålydende, innskudd og eventuell merverdi inngår i prisantydningen på boligen. Fellesgjelden kommer i tillegg ved at kjøper overtar ansvaret for selgerens del av denne.

Forkjøpsrett

Det kan følge av vedtektene at andelseiere eller andre har forkjøpsrett når en andel overføres. En overføring til nærstående utløser ikke forkjøpsretten. Dette vil for eksempel gjelde en overføring av andelen til ektefelle eller slektninger i rett opp-eller nedstigende linje.

Brukereieprinsippet

Noe av det som skiller borettslagsformen fra eierseksjonsformen er brukereieprinsippet. For å overlate bruken til andre, typisk utleie, må andelseieren få samtykke fra styret.

Dersom andelseieren selv eller andelseierens ektefelle, slektning i rett opp- eller nedadstigende linje eller fosterbarn av andelseier eller ektefelle har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan han med godkjenning fra styret overlate hele bruken av boligen til andre for opp til tre år. I slike tilfeller kan styret bare nekte godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. En saklig grunn kan foreligge dersom brukeren tidligere er kastet ut av borettslaget på grunn av bråk. Styret kan også nekte godkjenning dersom vedkommende ikke kunne blitt andelseier. Dersom bruken av boligen har vært overlatt til andre i tre år, må andelseier selv bo der i et år før den igjen kan overlates andre. Formålet med denne regelen er å hindre at borettslagsboliger blir kjøpt for å brukes til utleie.

Andelseieren kan i andre tilfeller overlate bruken til andre med godkjenning fra styret dersom han har en særlig grunn til det. Loven nevner blant annet at andelseieren skal være midlertidig borte på grunn av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner. Også i slike tilfeller kan styret bare nekte godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det.

Bor andelseieren selv i boligen, kan han uten samtykke fra styret overlate bruken av deler av boligen til andre.

Styringsorganer i borettslag

Generalforsamling

Generalforsamlingen er det øverste organet i borettslaget. Noen vedtak kan kun fattes i generalforsamling, for eksempel vedtektsendringer. Alle andelseiere har rett til å få møte på generalforsamlingen. De har også forslags- tale- og stemmerett.

Ordinær generalforsamling skal holdes innen utgangen av juni hvert år. Ekstraordinær generalforsamling skal holdes dersom styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst 1/10 av stemmene krever det og samtidig sier hvilke saker de ønsker å ta opp.

Styre og forretningsfører

Alle borettslag skal ha et styre med minst tre medlemmer. Styret velges på generalforsamlingen. Styreleder velges særskilt. Styret skal stå for den daglige driften av sameiet. Utgangspunktet er at styret kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til et annet organ i lov eller vedtekter.

Hvis ikke noe annet er bestemt i vedtektene, skal borettslaget ha en forretningsfører. Forretningsføreren kan være en juridisk person.

Økonomiske forhold

Ansvarsforholdet

En andelseier i et borettslag har ikke noe direkte ansvar overfor lagets kreditorer. Vedkommende er imidlertid ansvarlig overfor borettslaget for sin andel av felleskostnadene. Dersom andelseieren ikke betaler sin andel av felleskostnadene, risikerer de andre å måtte betale mer.

Andelseieren har en mulighet til å si opp andelen sin, og dermed frigjøre seg fra ansvaret for fellesgjelden. Oppsigelsesfristen er seks måneder. Etter at oppsigelsesfristen er ute, opphører andelseierens borett og hans personlige ansvar for felleskostnadene. Lagets krav er imidlertid dekket av legalpanteretten.

Legalpanteretten er en lovfestet panterett i andelen for krav mot andelseieren. Først og fremst skal den sikre lagets krav på ubetalte felleskostnader. Den kan imidlertid også brukes til å dekke andre krav borettslaget har som skriver seg fra lagsforholdet. Panteretten omfatter to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Fellesfinansiering

I et borettslag har man mulighet til å pantsette lagets eiendommer for å finansiere vedlikehold eller andre utgifter som borettslaget har.

Sikringsfond

Enkelte borettslag er tilknyttet et sikringsfond. Sikringsfondet dekker utgiftene dersom en av andelseierne ikke klarer å betale for seg. Andelseierne slipper da at deres felleskostnader øker fordi andre andelseiere ikke betaler.

Boligaksjeselskap

Boligaksjeselskap har mange fellestrekk med borettslag, men er organisert i aksjeselskapsform. Det er etter 2005 ikke lenger lov å etablere nye boligaksjeselskaper. For boligaksjeselskaper gjelder selskapsrettslige regler for aksjeeierskap, aksjonærrettigheter og de styrende organer, mens reglene om borettslag gjelder for boretten.