Å komme seg inn på boligmarkedet i Norge kan føles som å forsøke å bestige Galdhøpiggen i crocs – spesielt når du hører ordet “egenkapital” for første gang. Jeg husker fortsatt da jeg og samboeren begynte å se på leiligheter i Oslo. Vi følte oss klare, hadde sett på tusen annonser og visninger i fleng, men så kom det store spørsmålet fra banken:
“Hvor mye egenkapital har dere?” Det var da jeg skjønte at drømmen om bolig handler like mye om penger spart som om antall soverom og solrik balkong. I denne guiden deler jeg alt jeg har lært om egenkapital – og hvordan du faktisk kan komme deg inn på boligmarkedet selv om du ikke har gull på konto.
Hva betyr egenkapital i boligmarkedet?
Egenkapital i boligmarkedet er rett og slett penger du har spart selv – penger som ikke er lånt. Det er din del av kaka når du skal kjøpe bolig. Hvis du for eksempel kjøper en leilighet til 3 millioner kroner, må du i utgangspunktet stille med 450.000 kroner i egenkapital (15 %). Resten kan du låne – hvis banken mener du har betalingsevne.
Da vi skulle kjøpe vår første leilighet, trodde jeg BSU-kontoen på 120.000 kr skulle holde. Men det viste seg at vi måtte kombinere BSU med hjelp fra foreldre og litt smart planlegging. Egenkapital handler ikke bare om tall på konto – det handler også om tillit fra banken og struktur i økonomien.
Les også: Alt Du Bør Vite om Tilstandsrapport for Boligsalg og Kjøp
Hvor mye egenkapital trenger du for å kjøpe bolig?
I Norge krever boliglånsforskriften at du har minimum 15 % egenkapital ved boligkjøp. For unge førstegangskjøpere kan det føles som en murvegg, men noen banker viser fleksibilitet – særlig hvis du har høy inntekt eller fast jobb. Det finnes også unntak i spesielle tilfeller.
La oss se på et lite regnestykke for å forstå hva dette betyr i praksis:
| Boligpris | Egenkapital (15 %) | Lån (85 %) |
| 2 500 000 kr | 375 000 kr | 2 125 000 kr |
| 3 000 000 kr | 450 000 kr | 2 550 000 kr |
| 4 500 000 kr | 675 000 kr | 3 825 000 kr |
Det er lett å se hvor mye det utgjør, og det kan virke uoverkommelig. Men det finnes måter å bygge egenkapital på – og noen smutthull som faktisk fungerer.
Hvordan kan du skaffe egenkapital til boligkjøp?
For mange er sparing det mest realistiske utgangspunktet. Jeg startet med BSU allerede som 19-åring, og det viste seg å være det lureste jeg har gjort økonomisk. Med full BSU og litt ekstra sparing, hadde jeg nesten 150.000 kr i egenkapital på bare noen år.
I tillegg finnes det andre måter: gaver fra foreldre, forskudd på arv, eller å selge en bil du egentlig ikke trenger. Noen bygger egenkapital gjennom å eie deler av bolig eller pusse opp og selge med gevinst. Det er kreativiteten og viljen som setter grenser – ikke nødvendigvis inntekten.
Førstegangskjøper og egenkapital
Førstegangskjøpere får ofte et lite økonomisk dytt i riktig retning. BSU er skreddersydd for deg under 34 år, og du kan spare opptil 300.000 kr med skattefradrag. I tillegg finnes det startlån gjennom kommunen for dem med stabil inntekt men lav egenkapital.
Vi hadde en venninne som fikk startlån i kombinasjon med BSU og litt fra foreldrene. Hun kjøpte sin første bolig alene som 26-åring. Det viser at det faktisk går – selv når egenkapitalen ikke ser ut som et lotto-vinnerbeløp.
Les også: Alt Du Trenger å Vite om Overtagelsesprotokoll ved Boligsalg og Eierskifte
Hva skjer hvis du ikke har nok egenkapital?
Det er mange som sitter i denne situasjonen, og jeg har vært der selv. Hvis banken sier nei på grunn av lav egenkapital, betyr det ikke at løpet er kjørt. Du kan vurdere medlåntaker, som ofte er foreldre, eller stille sikkerhet i annen bolig.
En annen løsning er såkalt topplån – et ekstra lån på toppen av boliglånet, men med høyere rente. Ikke ideelt, men bedre enn å stå på sidelinjen år etter år mens boligprisene løper fra deg. Det handler om å kjenne alternativene – og finne det som passer din økonomi og livssituasjon.
Sikkerhet i bolig ved manglende egenkapital
Noen foreldre eller besteforeldre er villige til å stille med sin bolig som sikkerhet. Det betyr at banken tar pant i boligen deres for å sikre lånet ditt. Dette kalles tilleggssikkerhet, og det kan være løsningen hvis du har inntekt, men mangler nok egenkapital.
| Alternativ | Hva det betyr | Fordeler |
| Medlåntaker | Foreldre deler låneansvar med deg | Øker sjansen for lån |
| Kausjonist | Foreldre garanterer en del av lånet | Du får låne mer |
| Tilleggssikkerhet | Pant i annen bolig (ofte foreldres) | Egenkapitalkrav kan fravikes |
Selv stilte faren min sin bolig som tilleggssikkerhet for et lite beløp. Vi hadde klar avtale og satte rammer. Det gjorde at vi kom oss inn – uten å vente i fem år til.
Medlåntaker og kausjonist – hva er forskjellen?
Det er lett å blande disse to. En medlåntaker står like ansvarlig for hele lånet og må også godkjennes av banken med sin inntekt og gjeld. En kausjonist garanterer kun for en del av lånet – som regel egenkapitalen.
Hvis du får hjelp av familie, er det viktig med tydelig kommunikasjon. Dette er økonomisk samarbeid, ikke en gave. Og husk: det kan påvirke deres mulighet til å ta opp lån senere, så vær realistisk og åpen om risikoen.
Hva sier Finanstilsynets boliglånsforskrift?
Ifølge Finanstilsynet kan du ikke låne mer enn 85 % av boligens verdi uten tilleggssikkerhet. Du må også ha økonomi til å betjene lånet – og banken regner med at renten kan øke til 7 %. Det høres strengt ut, men det er ment for å beskytte både deg og økonomien.
I tillegg ser banken på total gjeld og gjeldsgrad – hvor mye du totalt skylder i forhold til inntekten din. Her er det viktig å vise ansvar, ha god betalingshistorikk og kanskje kvitte seg med unødvendige kredittkort før søknaden.
Kan du kjøpe bolig uten egenkapital?
Ja, i noen tilfeller. Hvis du har høy og stabil inntekt, og noen kan stille tilleggssikkerhet, kan banken si ja selv om du ikke har spart opp egenkapitalen selv. Men det skjer ikke automatisk – og det krever mye dokumentasjon.
Det er også høyere risiko. Om boligprisene faller eller du må selge med tap, sitter du kanskje igjen med gjeld. Derfor anbefaler jeg alltid å prøve å ha noe egenkapital – om så bare 5 eller 10 %. Det gjør hele prosessen tryggere.
Tips for å styrke egenkapitalen raskere
Noen små justeringer i hverdagen kan gjøre en stor forskjell. Lag et enkelt budsjett og sett av en fast sum hver måned til boligsparekonto. Bruk BSU så langt du kan. Og unngå unødvendige lån – mobil på avbetaling og små kreditter kan ødelegge lånesøknaden.
Mange tjener også ekstra via småjobber, frilansing eller bruktmarkedet. Selv solgte jeg gamle klær og møbler på Finn.no og satte alt på sparekonto. Det føltes lite der og da – men det ble faktisk 14.000 kroner på under seks måneder.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Minst 15 % av kjøpesummen.
Kan jeg kjøpe bolig uten egenkapital?
Ja, med tilleggssikkerhet eller medlåntaker.
Hva er forskjellen på medlåntaker og kausjonist?
Medlåntaker er ansvarlig for hele lånet, kausjonist bare for en del.
Kan BSU brukes som egenkapital?
Ja, fullt ut – og det gir skattefradrag.
Hva skjer hvis boligprisen faller?
Du kan ende opp med mer gjeld enn boligverdi – derfor er egenkapital viktig.