Å kjøpe eller selge bolig er sjelden en enkel affære. Jeg husker fortsatt da vi solgte rekkehusleiligheten vår i Lillestrøm – det var mer papirarbeid og flere vurderinger enn jeg hadde sett for meg. Midt i alt det praktiske kom spørsmålet: “Trenger vi egentlig en tilstandsrapport?” Det høres tørt og teknisk ut, men det er faktisk et av de viktigste dokumentene i hele prosessen. Og nei, det handler ikke bare om å følge loven – det handler om å føle seg trygg, ærlig og forberedt. I denne guiden deler jeg alt jeg skulle ønske jeg visste da – med ekte erfaringer, litt irritasjon, og mange aha-øyeblikk.
Hva er en tilstandsrapport, egentlig?
En tilstandsrapport er som en helsesjekk for huset ditt – og det er en profesjonell, ikke en kjapp titt med lommelykt. Rapporten lages av en bygningssakkyndig og viser tilstanden til boligens viktigste bygningsdeler. Den inkluderer alt fra drenering, bad, tak og kjeller – til elektriske installasjoner og fuktskader. Det er ikke en verdivurdering, selv om mange blander det sammen med en takst.
Da vi fikk vår rapport, ble jeg faktisk litt paff. Selv ting jeg trodde var i god stand, fikk små merknader. Men det var nettopp det som gjorde rapporten så verdifull – den ga både oss og kjøperne et realistisk bilde av boligen. Ingen skjulte overraskelser, ingen misforståelser. Bare fakta.
Når trenger du en tilstandsrapport?
Mange tror at det bare er aktuelt ved boligsalg, men jeg vil si det er aktuelt i langt flere situasjoner. Etter at den nye avhendingsloven trådte i kraft i 2022, er det i praksis et krav ved salg. Uten rapport kan du som selger få et mye større ansvar for skjulte feil og mangler.
Men også ved kjøp, særlig hvis du kjøper utenom markedet – la oss si arv eller familie – kan rapporten være verdifull. Selv ved refinansiering anbefalte banken vår en teknisk vurdering fordi det kunne påvirke låneverdien. Det handler rett og slett om å unngå overraskelser – og i boligverdenen kan overraskelser koste hundretusener.
Hvem kan utføre en tilstandsrapport?
Dette er ikke jobben for “han svoger’n som er flink med verktøy”. Det må være en bygningssakkyndig, tidligere kjent som takstmann, som er godkjent etter kravene til den nye loven. De må følge NS 3600-standarden, og helst være tilknyttet en godkjent takseringsorganisasjon.
Jeg anbefaler å sjekke referanser og lese anmeldelser før du bestiller. Da vi valgte vår, tok jeg meg tid til å ringe et par tidligere kunder – og det var gull verdt. Den riktige fagpersonen kan gjøre en verden av forskjell, både i grundighet og hvordan rapporten oppleves for kjøper.
Les også: Hva koster takst på hus?
Hva inneholder egentlig en tilstandsrapport?
Rapporten går systematisk gjennom bygningsdelene og vurderer hver del med en tilstandsgrad fra TG0 (ingen merknad) til TG3 (alvorlig skade). Du får tekstbeskrivelser, bilder og anbefalinger. Det kan virke teknisk, men alt står forklart slik at også vi uten byggeeksamen kan forstå.
Eksempelvis fikk badet vårt TG2 på grunn av aldring i membranen. Det var ikke akutt, men noe vi måtte være åpne om. Kjøperne satte pris på ærligheten, og det gjorde forhandlingene mye lettere.
Pris på tilstandsrapport: Er det verdt det?
La oss være ærlige – dette er ikke gratis. Men som med alt annet i boligverdenen, får du som regel det du betaler for. Prisen varierer med størrelsen på boligen, beliggenhet og kompleksitet. Vi betalte litt over 8.000 kroner for en 110 kvm bolig – og det føltes som en investering mer enn en utgift.
Her er en oversikt over typiske prisnivåer:
| Type bolig | Areal (ca.) | Prisintervall |
| Leilighet | 40–80 m² | 5.000–8.000 kr |
| Enebolig | 100–200 m² | 8.000–15.000 kr |
| Hytte/fritidsbolig | Varierer | 6.000–12.000 kr |
Sammenlignet med risikoen ved å ikke ha rapport – og mulige tvister i etterkant – er det egentlig et ganske billig sikkerhetsnett.
Les også: Bruksareal (BRA): Den komplette guiden for boligeiere og utbyggere
Er tilstandsrapport obligatorisk?
Ja, nesten. Etter lovendringen i 2022 er det ikke et juridisk krav, men i praksis har det blitt det. Hvis du selger uten rapport, vil du som selger ha det fulle ansvaret for feil – med mindre du har opplyst om alt. Og la oss være ærlige, det er nesten umulig.
Jeg husker vi vurderte å droppe det for å spare tid. Men etter å ha snakket med en eiendomsmegler, skjønte vi at det var en dårlig idé. Vi kunne risikere dyre rettssaker senere. Så vi tok ansvar – og det var en lettelse, faktisk.
Fordeler med å ha en tilstandsrapport
Det handler om tillit. Rapporten viser at du har vært åpen og ærlig – og det bygger en mye bedre relasjon til kjøper. Den reduserer også risiko for konflikt, noe både kjøper og selger vinner på. Og i mange tilfeller bidrar den til å lande prisen raskere.
Her er en kjapp oversikt:
| Fordel | Beskrivelse |
| Økt tillit | Kjøper føler seg trygg på boligens tilstand |
| Raskere salgsprosess | Mindre usikkerhet = raskere beslutninger |
| Mindre risiko for klager | Du har dokumentasjon på alt vesentlig |
| Bedre utgangspunkt for prising | Mer realistisk markedspris |
Ulemper og begrensninger
Ingenting er perfekt, og heller ikke tilstandsrapporter. Den største ulempen er kanskje at du må “avsløre” ting du kanskje hadde håpet å ikke trekke fram. Men det er faktisk en fordel, for du slipper å dekke noe senere. En annen ting er at rapporten ikke alltid fanger opp skjulte feil – det er ingen garanti.
Jeg har hørt om selgere som ble skuffet da rapporten avdekket mer enn de forventet. Men som jeg sa til naboen min: “Bedre at du vet det før salget, enn at kjøperen finner det og saksøker deg etterpå.”
Tilstandsrapport vs. Boligsalgsrapport
Begrepene brukes ofte om hverandre, men det er forskjeller. En boligsalgsrapport er litt mer utvidet og er laget spesielt med tanke på salg. Den følger også standarden NS 3600, men inneholder i tillegg energiattest og annen info som kjøper trenger.
En tilstandsrapport er gjerne mer teknisk. Da vi solgte, fikk vi en boligsalgsrapport – som i praksis dekket alt kjøper trengte. Det var ryddig, komplett, og gjorde jobben til megleren lettere.
Hva skjer etter at rapporten er klar?
Når du har rapporten i hånden, er det bare å legge den ved prospektet – og gjerne sende den til interessenter på forhånd. Mange meglere bruker rapporten aktivt i annonsering. Det signaliserer seriøsitet.
Etter befaringen vår fikk vi tips om små tiltak som kunne forbedre vurderingen. Det handlet om ventilasjon og små fuktmålinger. Småting, men det hjalp – og vi fikk noen tusenlapper ekstra i salgspris.
Alternativer til tilstandsrapport
Ja, det finnes alternativer. Men ærlig talt – de gir sjelden samme trygghet. Du kan for eksempel få en enkel tilstandsanalyse eller bare samle dokumentasjon selv. Men det gir ingen tilstandsgrader, ingen faglig vurdering.
Hvis du for eksempel skal selge en fritidsbolig som ikke er vinterisolert, kan en enklere rapport være nok. Men for en helårsbolig? Da ville jeg aldri gamblet.
Vanlige feil og misforståelser
En vanlig misforståelse er at en tilstandsrapport garanterer mot problemer. Det gjør den ikke. Den sier hva eksperten har observert – og hvor sannsynlig det er med feil. Ikke mer. En annen tabbe er å tro at kjøper ikke bryr seg. Tro meg – de leser den rapporten grundigere enn du aner.
Jeg har sett folk bli skuffet over TG2 på badet – men det er ofte helt normalt. Husk, det handler ikke om perfeksjon. Det handler om å være ærlig og forutsigbar.
Tips før du bestiller en tilstandsrapport
Gjør deg klar! Det høres kanskje stressende ut, men det er faktisk ganske logisk. Rydd bodene, fjern hindringer for inspeksjon, og ha dokumentasjon klar. Har du byttet tak, gjort oppussing, eller fått fuktsjekk? Legg det frem.
Vi skrev til og med små lapper med info om vedlikehold vi hadde gjort. Det gjorde jobben lettere for takstmannen – og alt kom med i rapporten.
Ofte stilte spørsmål
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
Vanligvis 6–12 måneder.
Trenger jeg rapport ved salg av fritidsbolig?
Ikke alltid, men anbefales sterkt.
Kan jeg klage på en dårlig rapport?
Ja, men det må være faglige feil.
Er rapporten obligatorisk ved privat salg?
Nei, men du får økt ansvar uten.
Hvem betaler for rapporten?
Selger betaler – som en del av forberedelsene.