Når du kjøper bolig, bygger nytt eller skal leie ut en eiendom, møter du begrepet bruksareal igjen og igjen. Det er en av de viktigste måleenhetene innen eiendom og bygg, men mange forveksler det med bruttoareal og P-ROM. I denne guiden får du en komplett oversikt over hva bruksareal betyr, hvordan det beregnes, hvilke krav som gjelder – og hvorfor det er så avgjørende for både eiendomsverdi og planlegging.
Hva er bruksareal (BRA)?
Bruksareal (BRA) er det totale arealet av alle bruksrom i en bygning, målt innenfor ytterveggene. Det inkluderer både oppholdsrom og nødvendige tekniske rom, men ikke ytterveggene. Bruksarealet er det arealet du faktisk disponerer og kan bruke til noe – enten til å bo, oppbevare, arbeide eller oppholde deg i.
Definisjon fra NS 3940
Bruksareal er definert i standarden NS 3940:2023 – Areal- og volumberegninger av bygninger:
“Bruksareal (BRA) er arealet av en bygnings etasje, målt innenfor omsluttende vegger. Det omfatter alle rom og arealer mellom ytterveggene, inkludert innvendige vegger.”
Hva inngår i bruksarealet?
Bruksarealet omfatter:
- Stue, kjøkken, soverom og bad
- Vaskerom, boder, tekniske rom
- Innvendige trapper og ganger
- Rom med takhøyde over 1,9 meter
- Boder og rom i kjeller og loft, dersom de er tilgjengelige fra innvendig trapp
Hva inngår ikke i bruksarealet?
- Yttervegger
- Åpne balkonger og terrasser
- Garasje uten direkte adkomst
- Uoppvarmede rom som ikke er egnet for opphold
- Rom med takhøyde under 1,9 meter (i noen tilfeller)
Primærareal (P-ROM) vs Sekundærareal (S-ROM)
Bruksareal deles ofte inn i:
| Arealtype | Forklaring |
| P-ROM (primærareal) | Oppholdsrom som stue, kjøkken, bad, entré, soverom |
| S-ROM (sekundærareal) | Tekniske rom, boder, vaskerom, trapperom, uinnredede rom |
BRA = P-ROM + S-ROM
Hvordan beregne bruksareal?
Steg-for-steg:
- Mål innvendig areal for hvert rom i bygningen – innenfor ytterveggene.
- Ta med alle etasjer og summer rommene i hver etasje.
- Inkluder innvendige vegger, men ikke yttervegger.
- Summer alt – det totale blir BRA.
Eksempel:
Et hus har tre rom på 5 m², 10 m² og 15 m², samt en gang på 4 m².
Totalt BRA = 5 + 10 + 15 + 4 = 34 m²
Eksempler på hva som teller med i BRA
| Romtype | Teller med i BRA? |
| Stue | Ja |
| Bad | Ja |
| Bod i kjeller | Ja, hvis tilgengelig fra innvendig trapp |
| Frittstående garasje | Nei |
| Åpen balkong | Nei |
| Gang og trapp | Ja |
Bruksareal i boligannonser
I boligannonser er det bruksarealet som brukes for å oppgi hvor stor boligen er. Dette gjør det enklere å sammenligne ulike boliger og gir et mer nøyaktig bilde av hva du faktisk kan bruke.
Merk at P-ROM også oppgis separat, særlig ved salg av boliger, fordi det viser hvor stor del av arealet som er “boareal”.
Bruksareal ved nybygg og reguleringsplaner
Når du skal bygge nytt eller sende byggesøknad, vil kommunen ofte kreve at du oppgir:
- Totalt BRA
- BRA per etasje
- BRA for boligdel og sekundære deler
Det brukes for å kontrollere at utnyttelsesgrad (f.eks. % BRA på tomten) ikke overskrides. Eksempel: En reguleringsplan kan si at maks tillatt BRA på en tomt er 200 m².
Les også: Bruttoareal forklart: Alt du trenger å vite om BTA i bygg og bolig
Krav til bruksareal i TEK17
Byggteknisk forskrift (TEK17) stiller ulike krav til bruksareal, blant annet:
- Minstekrav for oppholdsrom (eks. 15 m² for stue i enebolig)
- Krav til universell utforming
- Krav til tilgjengelighet i rom med spesifikke funksjoner (bad, kjøkken)
- Krav til lagringsplass per boligtype (målt i m² BRA)
Hvordan sjekke bruksareal i eksisterende bolig?
Du kan finne BRA:
- I tilstandsrapport eller takstrapport
- I prospekt fra megler
- I byggetegninger fra kommunen
- På grunnboksutskrift eller eiendomsregister
Hvis det ikke er oppgitt, kan du få hjelp fra takstmann eller arkitekt til å måle korrekt.
Hva påvirker bruksarealet?
- Planløsning: Små rom og mange vegger kan gi lavt P-ROM
- Takhøyde: Rom under skråtak eller lave rom kan bli utelatt
- Adkomst: Rom uten innvendig trapp regnes ikke med
Typiske feil og misforståelser
- Mange forveksler BRA med BTA (bruttoareal)
- Noen tror alt som er innenfor veggene teller, selv uinnredede rom
- Takhøyde og tilgjengelighet er ofte oversett faktorer
- Enkelte tror at garasje alltid teller som BRA – det gjør den ikke uten direkte adkomst
Bruksareal i praksis: Hvorfor er det viktig?
- Boligkjøp: Du vet hva du faktisk får
- Boligsalg: Korrekt areal gir troverdighet og riktigere pris
- Utleie: Areal påvirker leiepris
- Byggesøknader: Riktig BRA er avgjørende for godkjenning
- Skatt og avgift: Enkelte kommuner beregner eiendomsskatt basert på BRA
Les også: Kjøpe seg inn i bolig: Alt du må vite som samboer eller arving
Oppsummering
Bruksareal (BRA) er et nøkkeltall i bolig- og eiendomsmarkedet. Det sier noe om hvor mye av boligen som faktisk er bruksrom – og er helt avgjørende i alt fra annonsering og verdivurdering til byggesøknader og utleie. Ved å kjenne til forskjellen mellom BRA, BTA og P-ROM, og hvordan målingene gjøres, kan du ta tryggere og mer informerte beslutninger.
Vanlige spørsmål om bruksareal
1. Hva er forskjellen mellom BRA og BTA?
BRA måles innenfor ytterveggene. BTA inkluderer ytterveggene og er større.
2. Er innvendige vegger med i bruksarealet?
Ja, alle innvendige vegger er inkludert i BRA.
3. Teller bod i kjeller med i BRA?
Ja, dersom den er tilgjengelig fra innvendig trapp.
4. Må man bruke NS 3940?
Ikke lovpålagt for privatpersoner, men standarden anbefales i alle profesjonelle sammenhenger.
5. Hva skjer hvis bruksarealet er oppgitt feil?
Feil BRA kan føre til klager, prisjustering eller i verste fall erstatningskrav ved boligsalg.