Når man planlegger bygg, kjøper bolig eller vurderer eiendom for næring, er det avgjørende å forstå begrepet bruttoareal. Det brukes ofte i takstrapporter, byggesøknader, leiekontrakter og eiendomsannonser. I denne guiden forklarer vi i detalj hva bruttoareal er, hvordan det regnes ut, og hvilke regler og krav som gjelder.
Hva er bruttoareal (BTA)?
Bruttoareal, forkortet BTA, er det totale arealet av en bygning målt til utsiden av ytterveggene. Det inkluderer alt – også vegger, sjakter, trapperom og tekniske rom.
I motsetning til bruksareal (BRA), som kun måler det arealet man faktisk kan bruke inne i bygningen, viser bruttoareal hele bygningens fotavtrykk.
Definisjon i henhold til NS 3940
Bruttoareal er definert i den norske standarden NS 3940:2023 – “Areal- og volumberegninger av bygninger”. Her beskrives bruttoareal slik:
“Bruttoarealet (BTA) av en bygning er summen av bruttoarealet for alle etasjene, målt til ytterkant av yttervegger, inklusive innvendige bærevegger, sjakter og tekniske føringer.”
Hva inngår i bruttoarealet?
Følgende inngår i bruttoarealet:
- Yttervegger
- Innervegger og bærevegger
- Trapper og trapperom
- Sjakter og tekniske føringsveier
- Bod, kjeller og loft (dersom det er målbart)
- Tekniske rom
- Vinterhager og innglassede balkonger (hvis innelukket)
Les også: Kjøpe seg inn i bolig: Alt du må vite som samboer eller arving
Hva inngår ikke i bruttoarealet?
- Åpne terrasser og balkonger
- Utvendige trapper
- Garasje som er frittstående
- Rom med takhøyde under 1,9 meter (i noen tilfeller)
Hvordan beregne bruttoareal?
Steg-for-steg utregning:
- Mål yttervegg til yttervegg i bygningens lengde og bredde.
- Multipliser lengde × bredde for hver etasje.
- Legg sammen arealet for hver etasje og inkludér alle arealer som inngår i standarden.
Eksempel: Et hus har to etasjer, hver på 8 meter x 10 meter. Da blir bruttoarealet:
- Etasje 1: 8 × 10 = 80 m²
- Etasje 2: 8 × 10 = 80 m²
Totalt bruttoareal: 160 m²
Merk: Hvis ytterveggene er uregelmessige eller skrår, må man ta hensyn til faktisk form.
Les også: Den ultimate guiden til boligstyling: Pris, tips og resultater
Forskjellen mellom BTA, BRA og P-ROM
| Forkortelse | Betydning | Hva inngår? |
| BTA | Bruttoareal | Alt innenfor ytterveggene inkl. vegger, tekniske rom, trapper |
| BRA | Bruksareal | Alt areal innenfor ytterveggene, ekskl. ytterveggene |
| P-ROM | Primærarea | Oppholdsrom som stue, kjøkken, soverom, bad |
Når brukes bruttoareal?
Bruttoareal benyttes ofte i:
- Byggesøknader til kommunen
- Regulering og planarbeid
- Leiekontrakter for næringsbygg
- Prisberegning per m² for nye boligprosjekter
- Takstrapporter og tilstandsrapporter
Krav og regler rundt bruk av bruttoareal
- I byggesaker er det ofte BTA som avgjør hvor stort du kan bygge i forhold til tomtens utnyttelsesgrad (grad av utnytting).
- Kommunen bruker bruttoareal for å beregne gebyrer og for å fastsette om bygget overholder reguleringsplan.
- NS 3940-standarden er frivillig, men ofte krevd i profesjonelle sammenhenger.
Typiske feil og misforståelser
- Mange tror bruttoareal er det samme som bruksareal – det er det ikke.
- Enkelte inkluderer terrasser og carporter feilaktig i bruttoarealet.
- Tak med lav høyde regnes ofte feil – de må være over 1,9 meter i høyde og ha minst 0,6 meter bredde for å telles med.
Hvor finner du bruttoarealet til boligen din?
- På tegninger eller byggetillatelse fra kommunen
- I takstrapport eller eiendomsdokumentasjon
- Hos megler eller utbygger (for nybygg)
- Ved å kontakte kommunen eller søke i grunnboken
Kan bruttoareal påvirke eiendommens verdi?
Ja! Bruttoareal gir en indikasjon på byggets totale størrelse og er en viktig faktor i:
- Utbyggingsmuligheter (f.eks. påbygg, ny etasje)
- Skatt og avgifter (eiendomsskatt i noen kommuner)
- Næringseiendom – leiepris beregnes ofte per m² BTA
Fordeler med å kjenne til bruttoarealet
- Du vet hva du faktisk eier eller skal leie
- Du kan sammenligne eiendommer mer nøyaktig
- Du kan kontrollere byggesøknader og reguleringskrav
- Du får bedre innsikt i eiendommens tekniske og juridiske rammer
Vanlige spørsmål om bruttoareal
1. Inkluderer bruttoareal vegger?
Ja, både yttervegger og innervegger er medregnet i bruttoareal.
2. Er balkonger med i bruttoareal?
Nei, åpne balkonger og terrasser regnes ikke med. Innglassede vinterhager kan inngå.
3. Brukes bruttoareal i boligsalg?
Nei, vanligvis bruker man bruksareal (BRA) og P-ROM ved boligsalg, men BTA brukes i byggesaker.
4. Hvordan finner jeg ut BTA hvis jeg ikke har tegninger?
Du kan måle ytterkant til ytterkant selv, eller kontakte kommunen, takstmann eller megler.
5. Må jeg følge NS 3940?
Det er ikke lovpålagt, men sterkt anbefalt i profesjonell eiendomsforvaltning og byggesøknader.
Oppsummering
Bruttoareal er en nøkkelfaktor i eiendomsverdenen – enten du er utbygger, kjøper, leietaker eller boligeier. Det måler hele byggets ytre størrelse, og brukes til alt fra byggesøknader til leiekalkyler. Forskjellen mellom BTA og BRA er viktig å forstå, spesielt når det gjelder boligannonser, kontrakter og regulering.